റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ നിക്ഷേപത്തിനു ശ്രദ്ധിക്കാം : Deepika.com Business News

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ നിക്ഷേപത്തിനു ശ്രദ്ധിക്കാം

Friday, January 20, 2017 5:49 AM IST

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലക്ക് ഇത് ശുദ്ധീകരണത്തിന്റെ നാളുകളാണെന്ന് പറയാം. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം കൊണ്ടു വന്നാണ് ശുദ്ധീകരണത്തിന് തുടക്കം കുറിച്ചത്.

ള്ളപ്പണം ഇല്ലാതാക്കുക എന്നതാണ് നോട്ട് അസാധുവാക്കിയതിനു പിന്നിലെ പ്രാധന ലക്ഷ്യം. കള്ളപ്പണം എത്തിപ്പെടുന്ന പ്രധാന മേഖലകളായി പറയപ്പെടുന്നത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റും സ്വർണവുമാണ്. അങ്ങനെയെങ്കിൽ നോട്ട് അസാധുവാക്കിയതും പണമിടപാടുകൾക്കു മേലുള്ള നിയന്ത്രണങ്ങൾ ശക്‌തമാക്കുന്നതും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെയും ബാധിക്കും. കാരണം ഉയർന്ന തോതിലുള്ള പണമിടപാടുകൾ നടക്കുന്ന മേഖലയാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്.

പക്ഷേ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ പ്രാഥമിക വിപണിയെക്കാളധികമായി ദ്വിതീയ വിപണിയെയാണ് ഇത് കൂടുതലായും ബാധിക്കുന്നത്. ഭൂമിയും വീടും മറിച്ചുവിൽക്കുമ്പോൾ കൂടുതൽ പണമിടപാടുകൾ നടക്കുന്നു.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ തങ്ങളുടേതായ സ്‌ഥാനം ഉറപ്പിച്ചു കഴിഞ്ഞവരെ ഇതൊന്നും ബാധിക്കില്ല. കാരണം മാർക്കറ്റിൽ അവർ വിശ്വാസ്യത നേടിയെടുത്തിരിക്കുന്നവരാണ്. അതിനാൽ അവർക്ക് അവരുടേതായ ബിസിനസുകൾ ലഭിക്കും. എന്നാൽ തുടക്കക്കാരായ ബിസിനസുകാരെയാണ് ഇത് കൂടുതൽ ബാധിക്കുന്നത് അവർക്ക് വിശ്വസ്യതയും മറ്റും നേടിയെടുക്കേണ്ടതായി ഉണ്ട്. പ്രാഥമിക വിപണിയിൽ നേരത്തെ തന്നെ ബുക്കിംഗ് ആരംഭിക്കുന്നതിനാൽവിലയുടെ കാര്യത്തിലും അത്ര പ്രശ്നങ്ങളുണ്ടാകുന്നില്ല. വിലയിൽ നല്ലൊരു പങ്കും ബാങ്ക് വായ്പയുമാണ്.

എല്ലാത്തരം ഭൂമി ഇടപാടുകളിലും കാഷിന്റെ പങ്ക് വളരെ വലുതാണ.് പലപ്പോഴും ഈ ഇടപാടുകളിൽ ഉൾപ്പെടുന്ന പണത്തിന്റെ 50–60 ശതമാനമേ ശരിക്കും കണക്കുകളിൽ വരുന്നുള്ളു. ബാക്കി കണക്കിൽപ്പെടാത്ത പണമാണ്. വളരെ അപൂർവമായി മാത്രമേ പൂർണമായി ഇത്തരം ഇടപാടിലെ തുക രജിസ്റ്ററിൽ എത്താറുള്ളു. അതായത് കള്ളപ്പണം മറയ്ക്കാനുള്ള നല്ലൊരു ആസ്തിയായാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനെ പലരും ഉപയോഗിക്കുന്നത്. മറ്റൊന്ന് സ്വർണമാണ്.

നോട്ട് പിൻവലിക്കലിന്റെ പ്രത്യാഘാതം

ഭൂമി ഇടപാടുകൾ നടത്തുന്ന അസംഘടിതമേഖലയിൽ ഭൂമിയുടെ മൂല്യ നിർണ്ണയത്തിൽ 20 മുതൽ 30 ശതമാനം വരെ തിരുത്തൽ ഉണ്ടാകുമെന്നാണ് പരക്കേ പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. എന്തൊക്കെയായാലും അടുത്ത കേന്ദ്ര ബജറ്റു കഴിയുന്നതുവരെ കാത്തിരുന്നേ പറ്റു. ഇന്ത്യക്കാർ വീട്, ഭൂമി എന്നതിനെ സമ്പത്തിന്റെ കാര്യത്തിൽ പ്രഥമ പരിഗണന നൽകുന്നവയാണ്. അതിനാൽ ഒരിക്കലും ആ മേഖലക്ക് ക്ഷീണം വരില്ലെന്നാണ് ക്രെഡായി തുടങ്ങിയവയുടെ അഭിപ്രായം.

വർഷങ്ങളായി ഈ മേഖലയിലുള്ള ബിസിനസുകാർക്ക് വേണ്ട തിരുത്തലുകൾ വരുത്തി മുന്നോട്ടു പോകുവാനുള്ള അവസരമായാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് രംഗത്തുള്ളവരെല്ലാം തന്നെ ഈ പ്രതിസന്ധിയെ കണക്കാക്കുന്നത്. വരുന്ന 12–18 മാസത്തിനുള്ളിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗം മികച്ച രീതിയിലേക്ക് എത്തിച്ചേരും. വരും ദിനങ്ങളിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ കൂടുതൽ സുതാര്യമാക്കാനുള്ള നടപടികൾ വരും എന്നു തന്നെയാണ് പ്രതീക്ഷ. അങ്ങനെയങ്കിൽ നല്ല ബിസിനസുകാർക്കും നിക്ഷേപകർക്കും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനെ ആശ്രയിക്കാം.

ഫലം അറിയാൻ കാത്തിരിക്കണം

നോട്ട് അസാധുവാക്കിയത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലുണ്ടാക്കിയ സ്വാധീനം എത്രമാത്രമാണെന്നുള്ളത് പറയാൻ സമയമായിട്ടില്ല എന്നാണ് ക്രെഡായി കൊച്ചിയുടെ പ്രസിഡന്റ് പോൾ രാജിന്റെ അഭിപ്രായം.

വീടെന്നത് അടിസ്‌ഥാന ആവശ്യമാണ്. അതിനാൽ അതിനെന്നും ആവശ്യക്കാരുണ്ടാകും. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ നല്ല രീതിയിൽ ബിസിനസ് ചെയ്യുന്നവർക്ക് ആ മേഖലയിൽ ഇനിയും പിടിച്ചു നിൽക്കാമെന്നു തന്നെയാണ് ക്രെഡായിയുടെ അഭിപ്രായം.

ബാങ്കുകളിൽ നിക്ഷേപം കൂടുമ്പോൾ വായ്പകൾ കൊടുക്കാൻ ബാങ്കുകൾ നിർബന്ധിതരാകും. വായ്പകൾ ലഭ്യമാക്കാൻ തുടങ്ങികഴിഞ്ഞാൽ തീർച്ചയായും വീടുകൾ വാങ്ങിക്കുന്നവരുടെ എണ്ണം കൂടും എന്നു തന്നെയാണ് അദ്ദേഹം പറയുന്നത്.

പ്രതിസന്ധിഘട്ടങ്ങൾ തെറ്റുകൾ തിരുത്തി മുന്നേറാനുള്ള അവസരമാണ്. അതിനാൽ നിലവിൽ രംഗത്തുള്ളവർക്ക് ബിസിനസിൽ വേണ്ട മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തി മുന്നോട്ടു പോകാം. നോട്ടുകൾ പിൻവലിച്ചതിന്റെ ഫലം അറിയണമെങ്കിൽ അൽപം കൂടി കാത്തിരിക്കണം എന്നും അദേഹം പറയുന്നു.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റ്

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിക്ഷേപിക്കണമെന്ന് ആഗ്രഹിക്കുന്ന ചെറുകിട നിക്ഷേപകർക്കായി നിക്ഷേപ അവസരം ഒരുക്കുന്ന സംവിധാനമാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റ് അഥവാ റെയിറ്റ്. ചെറിയ തുകകൾ പോലും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട മേഖലകളിൽ നിക്ഷേപിക്കാമെന്നതാണ് റെയിറ്റിന്റെ ഗുണം.

മ്യൂച്വൽഫണ്ടുകളുടെ പ്രവർത്തനം പോലെ തന്നെയാണ് റെയിറ്റിന്റെയും പ്രവർത്തനം. നിക്ഷേപകരിൽ നിന്ന് പണം സമാഹരിച്ച് വലിയ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതികളിലും വാടക കിട്ടുന്ന കെട്ടിടങ്ങളിലും നിക്ഷേപിക്കുകയാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകളുടെ ചുമതല. വാടകയായി ലഭിക്കുന്ന വരുമാനം യൂണിറ്റ് ഹോൾഡർമാർക്ക് വീതിച്ചു നൽകുന്നു. യൂണിറ്റുകളായാണ് നിക്ഷേപം സാധ്യമാകുക. ഒരു യൂണിറ്റിന്റെ വില ഒരു ലക്ഷം രൂപയാണ്. മിനിമം രണ്ടു ലക്ഷം രൂപയാണ് നിക്ഷേപം. യൂണിറ്റുകൾ നിർബന്ധമായും ലിസ്റ്റ് ചെയ്യുന്നതിനാൽ ലിക്വിഡിറ്റി ഉറപ്പാക്കാൻ സാധിക്കുന്നു. ആറു മാസം കൂടുമ്പോൾ യൂണിറ്റിന്റെ മൂല്യം കണക്കാക്കണം. അതായത് വർഷത്തിൽ രണ്ടു പ്രാവശ്യം എൻഎവി പ്രഖ്യാപിക്കും. യൂണിറ്റുകൾ ഓഫർ ചെയ്യുമ്പോൾ കുറഞ്ഞത് 75 ശതമാനം സബ്സ്ക്രിപ്ഷൻ നേടിയിരിക്കണം. അല്ലെങ്കിൽ നിക്ഷേപകർക്കു പണം തിരികെ നൽകണം.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിലെ നിക്ഷേപത്തിന് ഒരു സുരക്ഷിതമായ മാർഗമാണ് റെയിറ്റ്. ഒന്നോ അതിലധികമോ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളിൽ നിക്ഷേപിക്കാം. മാൾ, ഹോട്ടൽ, ഓഫീസ് സ്പേസ് തുടങ്ങിയ കൊമേഴ്സ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടികളിലായിരിക്കും നിക്ഷേപം.

നിർമാണം പൂർത്തിയാക്കിയ പ്രോജക്ടുകളിലാണ് നിക്ഷേപമെന്നതിനാൽ റിസ്ക് അത്രകാര്യമായുണ്ടാകില്ല. മാത്രമല്ല വരുമാനം ഉണ്ടാക്കാനും സാധിക്കും.

സെബിയുടെ നിർദേശങ്ങൾക്കനുസരിച്ചാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റിന്റെ പ്രവർത്തനം. സ്പോൺസറാണ് റെയിറ്റ് നോക്കി നടത്തുന്നത്. എല്ലാക്കാലത്തും റെയിറ്റിൽ 25 ശതമാനം ഓഹരി പങ്കാളിത്തം സ്പോൺസർക്ക് ഉണ്ടായിരിക്കണമെന്ന് നിർബന്ധമുണ്ട്. ഓരോ റെയിറ്റിനും ഒരു മാനേജരും സ്പോൺസറും ട്രസ്റ്റിയും ഉണ്ടാകും.

എളുപ്പത്തിൽ വാങ്ങാം, വില്ക്കാം

റെയിറ്റ് ഇഷ്യു ചെയ്യുന്ന യൂണിറ്റുകൾ എക്സ്ചേഞ്ചിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്യും. ഇതു വഴി നിക്ഷേപകർക്ക് എളുപ്പത്തിൽ വാങ്ങുകയും വില്ക്കുകയും ചെയ്യാം. ചെറിയ കാലയളവിലേക്കു പോലും പ്രോപ്പർട്ടി മാർക്കറ്റിൽ നിക്ഷേപിക്കാം. സാധാരണ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഒരു ലിക്വിഡ് മാർഗമായി പരിഗണിക്കാറില്ല. എന്നാൽ റെയിറ്റ് ലിക്വിഡിറ്റിയും ഉറപ്പു നല്കുന്നു.

വളരെ ചെറിയ മുതൽ മുടക്കിൽ വലിയ ആസ്തികളിൽ നിക്ഷേപിക്കാമെന്നതാണ് മറ്റൊരു ഗുണം. 2 ലക്ഷം രൂപയിൽ കോടികളുടെ ആസ്തിയിൽ നിക്ഷേപ അവസരം ലഭിക്കുന്നു. ഇതു വഴി നിക്ഷേപത്തിന്റെ ഒരു ഭാഗം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലും നിലനിർത്താം.

സെബിയുടെ കർശനമായ നിയന്ത്രണത്തിനു കീഴിലാണ് റെയിറ്റിന്റെ പ്രവർത്തനമെന്നതിനാൽ സുതാര്യത ഉറപ്പാക്കാനാകും. കൊമേഴ്സ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടികളിലെ നിക്ഷേപത്തെ കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങളും നിബന്ധനകളുമെല്ലാം റെയിറ്റ് വെളിപ്പെടുത്തേണ്ടതുണ്ട്. ഇത് നിക്ഷേപകർക്ക് തീരുമാനമെടുക്കാൻ സഹായിക്കുന്നു.

റെയിറ്റിലെ നിക്ഷേപത്തിന്റെ 80 ശതമാനവും പൂർത്തിയായതോ ലീസിനു നല്കിയതോ ആയ പ്രോപ്പർട്ടികളിലാണ്. കൺസ്ട്രക്ഷനിലിരിക്കുന്ന പദ്ധതികളെ അപേക്ഷിച്ച് ഇവ കൂടുതൽ സുരക്ഷിതമാണ്.

നെറ്റ് ഡിസ്ട്രിബ്യൂട്ടബിൾ ഇൻകത്തിന്റെ 80 ശതമാനം വിതരണം ചെയ്തിരിക്കണമെന്ന് നിർബന്ധമുണ്ട്. അതുകൊണ്ട് നിക്ഷേപകർക്ക് സ്‌ഥിരമായി വരുമാനം ലഭിക്കും. ഇതു കൂടാതെ പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ നിന്നുള്ള വാടകയും പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ മൂല്യവും ഉയരുകയാണെങ്കിൽ അതിന്റെ നേട്ടവും ലഭിക്കും. പ്രോപ്പർട്ടി വിലയിലുണ്ടാകുന്ന വർധന റെയിറ്റിന്റെ എൻഎവിയിലും പ്രതിഫലിക്കും.

മൂന്നു വർഷത്തിൽ കൂടുതൽ റെയിറ്റിൽ നിക്ഷേപം തുടർന്നാൽ ദീർഘകാല മൂലധന നേട്ട(എൽടിസിജി) നികുതി ഈടാക്കില്ല. അതേ സമയം കൊമേഴ്സ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടികളിൽ നേരിട്ടു നിക്ഷേപിച്ചാൽ നിക്ഷേപകർ 20 ശതമാനം മൂലധന വളർച്ചാ നികുതി നല്കണം.

പലിശ നിരക്കു വീണ്ടും കുറയും

പലിശ നിരക്കിനു വലിയൊരു സ്‌ഥാനമുണ്ട് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത്. വർഷങ്ങളായി നിലനില്ക്കുന്ന ഉയർന്ന പലിശ നിരക്ക് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസിനെ തെല്ലൊന്നു ബാധിച്ചിട്ടുണ്ട്.

നിലവിലെ സാമ്പത്തിക നയങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ പലിശ നിരക്കു വീണ്ടും കുറയാനാണു സാധ്യത. അതും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തു ഉണർവുണ്ടാകാൻ കാരണമാകും. 2006–07 കാലഘട്ടങ്ങളിലാണു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തു ഏറെ കുതിപ്പുണ്ടായത്. ആ സമയത്ത് പലിശ നിരക്കു വളരെ താഴ്ന്ന നിരക്കിലായിരുന്നു. ഭവന വായ്പ പലിശ എട്ടു ശതമാനത്തിനു ചുറ്റളവിലായിരുന്നു.

പലിശനിരക്കു അന്നത്തെ സ്‌ഥിതിയിലേക്കു വീണ്ടുമെത്താൻ സാഹചര്യമൊരുങ്ങിയിരിക്കുകയാണ്. അങ്ങനെയായാൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല തൃപ്തികരമായ വളർച്ചയിലേക്കു നീങ്ങുമെന്നു പ്രതീക്ഷിക്കുന്നതിൽ തെറ്റില്ല.