റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വളർച്ചയ്ക്ക് ബിസിനസ് സൗഹൃദനയം വേണം
സംസ്ഥാനത്തിന്‍റെ സാന്പത്തിക വളർച്ചയിൽ നിർണായക പങ്കുവഹിക്കുന്ന മേഖലയാണ് നിർമാണ-റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല. ജിഎസ്ടി, ബിൽഡിംഗ് ടാക്സ്,സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടി, രജിസ്ട്രേഷൻ ചാർജ്, ലൈസൻസ് ഫീസ് തുടങ്ങി സംസ്ഥാനത്തിനു നികുതി മാത്രമല്ല, ലക്ഷക്കണക്കിന് ആളുകൾക്ക് ജോലിയും ബിസിനസ് സൗകര്യങ്ങളും മറ്റ് അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങളും നൽകുന്ന സംഘടിത മേഖലകൂടിയാണിത്. സംസ്ഥാനത്തിന്‍റെ ജിഡിപിയിൽ ഒന്പതു ശതമാനത്തോളം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്‍റെ സംഭാവനയാണ്. ഏതാണ്ട് പതിനഞ്ചു ലക്ഷത്തോളം പേർക്കാണ് തുടർച്ചയായി ജോലി നൽകുന്നത്. സംസ്ഥാനത്തെ പല ബിസിനസുകളും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനെ ആശ്രയിച്ചാണ് മുന്നോട്ടു പോകുന്നത്.

ഇതോടൊപ്പം അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങൾ വർധിപ്പിക്കുവാനും ഈ മേഖല സഹായിക്കുന്നു. ഇത്തരത്തിൽ സംസ്ഥാനത്തെ പ്രധാനപ്പെട്ട വ്യവസായമായി നിർമാണ മേഖല മാറുന്പോഴും രാജ്യത്ത് ഈ ബിസിനസ് ചെയ്യാൻ ഏറ്റവും പ്രയാസം അനുഭവിക്കുന്ന സംസ്ഥാനവും കേരളമാണ് എന്നത് വിരോധാഭാസമാണ്. ഇരുപത്തിയെട്ടു സംസ്ഥാനങ്ങളിൽ കേരളത്തിന്‍റെ സ്ഥാനം ഇക്കാര്യത്തിൽ ഇരുപത്തിയേഴാം സ്ഥാനത്താണ്!

കേരളത്തിന് ഏറ്റവും കൂടുതൽ വരുമാനം നേടിത്തരുന്ന വിനോദസഞ്ചാര മേഖല വികസിക്കുന്നതിൽ നിർമാണ മേഖലയ്ക്ക് ചെറുതല്ലാത്ത പങ്കാണുള്ളതെന്ന കാര്യവും സംസ്ഥാനം മറന്നു പോകുന്നു. ലോകോത്തര നിലവാരത്തിലുള്ള നിർമാണങ്ങളും സൗകര്യങ്ങളുമില്ലെങ്കിൽ വിനോദസഞ്ചാരമേഖലയുടെ വളർച്ചയും താഴേയ്ക്കു പോകുമെന്നതിൽ ആർക്കും തർക്കമില്ല.

ആഗോളതലത്തിൽതന്നെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ മേഖലയിൽ നിക്ഷേപത്തിനു തയാറാകുന്ന നിരവധി പിഇ ഫണ്ടുകളുണ്ട്. അതിലൊന്നുപോലും കേരളത്തിന്‍റെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതിയിൽ നിക്ഷേപത്തിനു തയാറാകുന്നില്ല. വലിയ പദ്ധതികൾ നടപ്പാക്കുന്നതിനു നിലനിൽക്കുന്ന തടസങ്ങളാണ് അവരുടെ നിക്ഷേപത്തെ തടയുന്നത്. അതു നീക്കിയാൽ വൻ നിക്ഷേപം കേരളത്തിലേക്ക് എത്തുമെന്നു മാത്രമല്ല, തൊഴിലും വരുമാനവും മറ്റു ബിസിനസുകളും വർധിക്കുകയും ചെയ്യും.

സംരംഭകന് തുണയാകണം

ഇന്ന് നിർമാണ പ്രവർത്തനത്തിന് അനുമതി നേടിയെടുക്കുകയെന്നത് വളരെ സങ്കീർണവും ദുഷ്കരവുമാണ്. ഇക്കാര്യത്തിൽ ഇന്ത്യയുടെ സ്ഥാനം 190 രാജ്യങ്ങളിൽ 181 ആണ് . അപ്പോൾ രാജ്യത്ത് ഇക്കാര്യത്തിൽ ഏറ്റവും പിന്നിൽ നിൽക്കുന്ന കേരളത്തിൽ അനുമതി വാങ്ങുന്നതിനുള്ള പ്രയാസം ഉൗഹിക്കാവുന്നതേയുള്ളു.

നിയമങ്ങളും നിബന്ധനകളുമെല്ലാം പാലിച്ചാൽ പോലും അനുമതിക്ക് എടുക്കുന്ന കാലതാമസമാണ് ഈ രംഗത്തെ നിക്ഷേപകരുടെ മനസു മടിപ്പിക്കുന്നത്. ഇതോടൊപ്പമാണ് ഉൗറ്റിപ്പിഴിയുന്ന നികുതി നിരക്കുകളും. ഇവിടെ സർക്കാരിന്‍റെ നിലയും നിലപാടും നോക്കുകൂലിക്കാരനേക്കാൾ വ്യത്യസ്തമല്ലെന്നതാണ് വസ്തുത. ഒരു പദ്ധതിയ്ക്കു വരുന്ന ചെലവിന്‍റെ 25-30 ശതമാനത്തോളം കാഴ്ചക്കാരനായ സർക്കാർ നികുതികളായും സെസായും ഫീസായും മറ്റും സംരംഭകനിൽനിന്നു വാങ്ങിയെടുക്കുന്നു! സംരംഭകരെ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കുന്നതിനു പകരം നിരാശപ്പെടുത്തുന്ന സമീപനമാണ് സർക്കാരിന്‍റേത്.
പണം ധാരാളം കൈവശമുണ്ടെങ്കിലും നേരാംവണ്ണം കാര്യങ്ങൾ പൂർത്തിയാക്കുവാൻ സർക്കാരിനു സാധിക്കാത്ത സാഹചര്യത്തിലാണ് റിസ്ക് എടുത്ത്, പ്രയാസങ്ങൾ സഹിച്ച് പദ്ധതി നടപ്പാക്കാൻ സംരംഭകൻ ഇറങ്ങുന്നത്. ഇപ്പോൾ സ്വകാര്യ സംരംഭകരുടെ സഹായം തേടാതെ ഒരു വലിയ പദ്ധതിയും നടപ്പാകില്ലെന്ന തിരിച്ചറിവ്, വളർച്ച നേടുന്ന മറ്റു സംസ്ഥാനങ്ങൾക്കുണ്ടെങ്കിലും കേരളത്തിന് ഇതുവരെയും ഇതൊന്നും മനസിലാക്കാൻ സാധിക്കുന്നില്ല.

അടുത്തയിടെ കൊച്ചിയിൽ ക്രെഡായിയുടെ ( കോണ്‍ ഫെഡറേഷൻ ഓഫ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ ഡെവലപ്പേഴ്സ് അസോസിയേഷൻ ഓഫ് ഇന്ത്യ) ആഭിമുഖ്യത്തിൽ നടത്തിയ സ്റ്റേറ്റ് കോണ്‍ഫറൻസ് ഈ മേഖല നേരിടുന്ന പ്രശ്നങ്ങളിലേക്ക് വെളിച്ചം വീശുന്നതാണ്.

സുതാര്യമാവണം നടപടിക്രമങ്ങൾ

സംസ്ഥാഥാനത്ത് നിർമാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്ക് അനുമതി നൽകുന്ന പ്രക്രിയ സുതാര്യവും ലളിതവും ആക്കണമെന്നാണ് ക്രെഡായിയുടെ ഏറ്റവും വലിയ ആവശ്യം. ഇത് അവരുടെ മാത്രം ആവശ്യമെന്നതിനേക്കാൾ ഏതെങ്കിലും സംരംഭത്തിന് ഇറങ്ങിത്തിരിക്കുന്ന ചെറുതും വലുതുമായ എല്ലാ സംരംഭകരുടേയും ആവശ്യമാണ്.

ഗവണ്‍മെന്‍റ് ഭാഗത്തുനിന്നു അടിയന്തിര ഇടപെടൽ ഉണ്ടായില്ലെങ്കിൽ നിർമാണ മേഖലയിൽ കനത്ത തിരിച്ചടിയുണ്ടാകുമെന്നും അതു കേരളത്തിന്‍റെ വ്യവസായ കുതിപ്പിനെ തന്നെ സാരമായി ബാധിക്കുമെന്നും ഇവർ മുന്നറിയിപ്പ് നൽകുന്നു. നിലവിലെ നടപടിക്രമങ്ങൾ സമയനഷ്ടമുണ്ടാക്കുന്നതും സങ്കീർണവും ആണെന്ന് ക്രെഡായ് ഭാരവാഹികൾ ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നത്. നിർമാണ അനുമതി നൽകുന്നതിൽ കുറ്റകരമായ അനാസ്ഥയും കാലതാമസവും ആണ് രാജ്യത്ത് നിലനിൽക്കുന്നത്. ഇത് നിർമാണ ചെലവ് കൂടുന്നതിനും നിക്ഷേപകർക്ക് വൻ നഷ്ടത്തിന് ഇടയാവുകയും ചെയ്യുന്നു. അനുമതി ലഭിക്കുന്നതിൽ വരുന്ന കാലതാമസം ബാഹ്യ ഇടപെടലുകൾക്കും അഴിമതിക്കും കളമൊരുക്കുന്നതായും ക്രെഡായ് ഭാരവാഹികൾ പറയുന്നു. ആന്ധ്ര, തെലുങ്കാന സംസ്ഥാനങ്ങളെ മാതൃകയാക്കി നിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ ലഘൂകരിക്കണമെന്ന് നിർമാണ മേഖലയിലെ പ്രമുഖർ ആവശ്യപ്പെടുന്നു.

ഫലപ്രദമായ തർക്കപരിഹാര സംവിധാനം

ഏതു മേഖലയുടെ വളർച്ചയിലും പ്രശ്നപരിഹാര സംവിധാനത്തിനു വലിയ പങ്കുണ്ട്. അതുകൊണ്ടുതന്നെയാണ് നിർമാണ മേഖലയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കാൻ ഏഴംഗ ഓംബുഡ്സ്മാനെ നിയമിക്കണമെന്ന് ഈ മേഖല ആവശ്യപ്പെട്ടുവരുന്നത്.

ഈ ആവശ്യത്തിനു വർഷങ്ങളുടെ പഴക്കമുണ്ടെങ്കിലും ഇനിയും തീരുമാനമായിട്ടില്ല. നിലവിൽ ഒരംഗം മാത്രമുള്ള എൽ എസ് ജി ഐ ട്രൈബൂണൽ മാത്രമാണ് നിലവിലുള്ളത്. ഇതാകട്ടെ തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കുന്നതിൽ ഒട്ടേറെ കാലതാമസം വരുത്തുന്നു. നിർമാണ മേഖലയിൽ കാലതാമസം എന്നാൽ നിർമാണച്ചെലവ് വർധിപ്പിക്കുക എന്നാണർത്ഥം. ഇത് നിർമാതാക്കൾക്കും ഉപഭോക്താക്കൾക്കും ഗുണകരമായ കാര്യമല്ല.

സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും

സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടിയിലും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസിലും രാജ്യത്തെ ഏറ്റവും ഉയർന്ന നിരക്കാണ് കേരളത്തിലുള്ളത്. ജി എസ് ടി കൂടി വരുന്നതോടെ നികുതികൾ നിക്ഷേപകരുടെ നടുവൊടിക്കും. ലാൻഡ് വാല്യൂ ഉൾപ്പെടെ പ്രോപ്പർട്ടി വാല്യൂവിന്‍റെ 22 ശതമാനമാണ് നികുതി നിരക്ക്. ഇതിന് പുറമെ അടുത്തിടെ സർക്കാർ ഫീസ് നിരക്കും കുത്തനെ ഉയർത്തി. പഞ്ചായത്തുകളിൽ പത്ത് മടങ്ങാണ് ഫീസ് വർധിപ്പിച്ചത്. അപേക്ഷകർക്ക് അധികമായി ഒരു നേട്ടവും ഇതിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്നുമില്ല. അയൽ സംസ്ഥാനങ്ങളൊക്കെ ന്യായമായ നിരക്കുകൾ മാത്രം ഈടാക്കുന്പോൾ കേരളം ഇത് കണ്ടില്ലെന്ന് നടിക്കുകയാണ്.

സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടി താരതമ്യം

സംസ്ഥാനം - സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടി രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീ

കേരളം 8 %- 2 %
കർണാടകം 4 %- 1 %
ആന്ധ്ര 4 % -0.5 %
തമിഴ്നാട് 7 %- 1 %
മഹാരാഷ്ട്ര 5 %- 1 %

ജോയിന്‍റ് ഡെവലപ്മെന്‍റ് കരാർ വച്ച് പദ്ധതികൾ നടപ്പാക്കുന്പോൾ ഈടാക്കുന്ന സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷൻ ചാർജും മറ്റ് സംസ്ഥാനങ്ങളെ അപേക്ഷിച്ച് വളരെക്കൂടുതലാണ്.
ഒരു ഉദാഹരണം പരിശോധിക്കാം.

അന്പതു സെന്‍റ് സ്ഥലത്ത് ഒരു പദ്ധതി നടപ്പാക്കുന്നു. സ്ഥലവില ഒരു കോടി രൂപയാണെന്നു കരുതുക. പത്തു ലക്ഷം രൂപ അഡ്വാൻസ് നൽകിയെന്നും കരുതുക. ഇവിടെ നിർമിക്കാവുന്ന കെട്ടിടത്തിന്‍റെ വലുപ്പം 65340 ചതുരശ്രയടിയാണ്.

ചതുരശ്രയടിക്ക് നിർമാണച്ചെലവ് 2500 കോടി രൂപയാണെന്നും കരുതുക. ഈ പദ്ധതി പൂർത്തിയാകുന്പോൾ വരുന്ന ചെലവ് ഭൂമിയുടെ വില ഉൾപ്പെടെ 17,33,50,000 രൂപയാണ്. ഈ പദ്ധതിക്ക് കേരളത്തിൽ സ്റ്റാന്പ് ഡ്യൂട്ടി 1,38,68,000 രൂപ യും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ് 34,67,000 രൂപയുമാകുന്പോൾ ആന്ധ്രയിൽ ഇത് യഥാക്രമം ഒരു ലക്ഷം രൂപയും 54,750 രൂപയും വീതവും കർണാടകയിൽ 1,50,000 രൂപയും 1,00,000 രൂപയും വീതവും തമിഴ്നാട്ടിൽ 20 രൂപയും 10,000 രൂപയും വീതവുമാണ്.

ജിഎസ്ടിയുടെ വരവ്

അടുത്തയിടെ നടപ്പാക്കിയ ജിഎസ്ടിയുടെ നിരക്കും പ്രശ്നങ്ങൾ ഉണ്ടാക്കുന്നതാണ്. കണ്‍സ്ട്രക്ഷൻ ഓഫ് എ കോംപ്ലെക്സ്, വർക്സ് കോണ്‍ട്രാക്ട് എന്നിവയാണവ. അണ്ടർ കണ്‍സ്ട്രക്ഷൻ കോംപ്ലക്സിൽ എഫക്ടീവ് നികുതി നിരക്ക് 12 ശതമാനമാണ്. അതായത് ചതുരശ്രയടിക്ക് 5000 രൂപ ചെലവു വരുന്ന ഒരു സമുച്ചയത്തിൽ ചതുരശ്രയടിക്ക് 600 രൂപ ഉപഭോക്താവിന് അധികമായി ചെലവു വരുന്നു.

വർക്ക് കോണ്‍ട്രാക്ടിന്‍റെ ജിഎസ്ടി 18 ശതമാനമാണ്. ഇതു രണ്ടും ഉയർന്ന നിരക്കാണെന്നതിൽ സംശയമില്ല. കാരണം എല്ലാ ബിസിനസിന്‍റെയും അടിസ്ഥാനാവശ്യം മികച്ച ഓഫീസും മറ്റു അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങളുമാണ്. ഇതിനുള്ള ചെലവു കുറഞ്ഞു നിന്നാലേ ഇന്നത്തെ മത്സാരധിഷ്ഠിത സാഹചര്യത്തിൽ ലാഭകരമായി ബിസിനസ് മുന്നോട്ടു കൊണ്ടുപോകാനാകൂ.

വെള്ളവും മാലിന്യ സംസ്കരണവും

കുടിവെള്ളമെന്നത് ഏറ്റവും അടിസ്ഥാന ആവശ്യമാണ്. അതു നിഷേധിക്കുവാൻ പാടില്ല. സ്ഥലം ലാഭിക്കുവാൻ സഹായിക്കുന്ന അപ്പാർട്ട്മെന്‍റുകളിലേക്ക് വാട്ടർ കണക്ഷൻ നൽകുന്നതിലും അധികൃതർ കാലതാമസം വരുത്തുകയാണ്. ആവശ്യമായ കണക്ഷനുകൾ നൽകുന്നില്ലെന്ന് മാത്രമല്ല, തീരെ ചെറിയ ഇൻലെറ്റ് പൈപ്പുകളാണ് നൽകുന്നത്. ഇത് അപ്പാർട്ട്മെന്‍റ് പദ്ധതികളെ നിരുത്സാഹപ്പെടുത്തുന്ന സംഗതിയാണ്.

എല്ലാവർക്കും വീട് എന്ന ലക്ഷ്യം സർക്കാർ നടപ്പിലാക്കുന്പോൾ സ്ഥല ലഭ്യത കുറവുള്ള കേരളത്തിൽ ബഹുനില അപ്പാർട്ടുമെന്‍റുകൾ അനിവാര്യമാണ്. അതേ സാധിക്കുകയുള്ളു. പ്രത്യേകിച്ചും നഗരങ്ങളിൽ. അർധ നഗരങ്ങളിൽപോലും അതായി സ്ഥിതി. ഈ സാഹചര്യത്തിൽ ഗവണ്‍മെന്‍റ് ഇത്തരം അപ്പാർട്ട്മെന്‍റ് പദ്ധതികൾക്ക് വേണ്ട അടിസ്ഥാനസൗകര്യങ്ങൾ ഒരുക്കുകയാണു വേണ്ടത്. അല്ലാതെ അവർക്കു ബുദ്ധിമുട്ടുകൾ സൃഷ്ടിക്കുകയല്ല ചെയ്യേണ്ടത്.
ഖരമാലിന്യ സംസ്കരണ പദ്ധതികളുടെ കാര്യത്തിലും ഇതു തന്നെയാണ് സ്ഥിതി. എല്ലാ നഗരങ്ങളിലും ഖരമാലിന്യ സംസ്കരണത്തിനുള്ള പദ്ധതികൾ നടപ്പാക്കാൻ ഗവണ്‍മെന്‍റു തന്നെ മുന്നിട്ടിറങ്ങണം. എങ്കിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല സാങ്കേതികവിദ്യയും മറ്റു സഹായങ്ങളുമായി ഇതിൽ സഹകരിക്കുമെന്നതിൽ സംശയമില്ല.

രാജ്യത്തെ 130 കോടി വരുന്ന ജനസംഖ്യയുടെ മൂന്നു ശതമാനത്തെ ഉൾക്കൊള്ളുന്ന കേരളത്തിന്‍റെ വലുപ്പം രാജ്യത്തിന്‍റെ ഭൂവിസ്തൃതിയുടെ 1.18 ശതമാനമേയുള്ളു. അതുകൊണ്ടുതന്നെ മുകളിലേക്കുള്ള വളർച്ചയാണ് കേരളത്തിന്‍റെ നിലനിൽപ്പിന് ആവശ്യം. അതിനനുസരിച്ചുള്ള ആസൂത്രണവും സാങ്കേതികവിദ്യയും വ്യവസായങ്ങളുമാണ് കേരളത്തിനു വേണ്ടത്. അതിൽ ഏറ്റവും കൂടുതൽ സംഭാവന ചെയ്യാൻ സാധിക്കുന്ന മേഖലയാണ് നിർമാണ മേഖല. അവർക്ക് ആവശ്യമായ സൗകര്യങ്ങൾ ലഭ്യമാക്കിയാലേ കേരളത്തിനു യോജിച്ച നിർമാണ സാങ്കേതികവിദ്യയും നിർമാണ സാമഗ്രികളും നിലവാരവും ഗവേഷണവുമൊക്കെ ഉണ്ടാവുകയുള്ളു.

-ജെ പി