ഭവന വായ്പ: ഇക്കാര്യങ്ങൾ ഓർക്കാം
സ്വന്തമായൊരു വീടു എന്ന പുതു വർഷ പ്രതിജ്ഞ എടുത്ത നിരവധി പേരുണ്ടാകും. സ്വന്തം അദ്ധ്വാനം കൊണ്ടു നിർമിച്ച വീട്ടിൽ കഴിയുന്നതിന്‍റെ സുഖം ഒന്നു വേറെ തന്നെയാണ് എന്നതായിരിക്കും ഇത്തരമൊരു പ്രതിജ്ഞയിലേക്ക് പലരെയും എത്തിച്ചിട്ടുണ്ടാകുക. ഹൗസിംഗ് ഫിനാൻസ് കന്പനികളും ബാങ്കുകളും വിവധ ഓഫറുകളുമൊക്കെയായി ഈ പ്രതിജ്ഞയെ നിറവേറ്റാൻ സഹായിക്കാൻ നിങ്ങൾക്ക് ഒപ്പമുണ്ടാകും.

പക്ഷേ, ആരൊക്കെ സഹായിച്ചാലും വായ്പ എടുക്കുന്നതും തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നതും ഉപഭോക്താവാണ്. ഉപഭോക്താവിന്‍റെ സാന്പത്തിക സ്ഥിതിക്കനുസരിച്ചിരിക്കും വായപ തുക, വായ്പ കാലയളവ് എന്നിവയെല്ലാം. ദീർഘകാല വായ്പകൾ, കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്ക് എന്നിവയെല്ലാം നമുക്കു മുന്നിലുള്ള അവസരങ്ങളാണ്.

ഏറ്റവും ദൈർഘ്യമേറിയതും തുകയുടെ കാര്യത്തിൽ ഏറ്റവും വലുതും ഇഎംഐ ആയി പ്രതിമാസം പോക്കറ്റിൽ നിന്നും വലിയൊരു തുക വലിക്കുന്നതും ഭവന വായ്പയാണ്. അതുകൊണ്ട് വായ്പ എടുക്കുന്നതിനു മുന്പ് പലവട്ടം ചിന്തിക്കേണ്ടിയിരിക്കുന്നു. ആദ്യത്തെ ചിന്ത വായ്പ തുകയെക്കുറിച്ചായിരിക്കണം. രണ്ടാമത്തേത് വായ്പ കാലയളവിനെക്കുറിച്ച്, മൂന്നാമത്തെത് ഇഎംഐയെക്കുറിച്ച്.

പരസ്പര ബന്ധിതമാണ്

ആദ്യത്തെതും രണ്ടാമത്തേതും പരസ്പര ബന്ധിതമാണ്. ഏത്ര ഉയർന്ന തുക വായ്പ എടുക്കുന്നുവോ അത്രയും ഉയർന്ന തുക തിരിച്ചടവു നടത്തേണ്ടി വരും. വരുമാനത്തിന് ആനുപാതികമായൊരു തുകയല്ല വായ്പയായി എടുക്കുന്നതെങ്കിൽ ഇഎംഐ കൂടും. അത് കുറയ്ക്കാൻ തിരിച്ചടവ് കാലാവധി കൂട്ടേണ്ടി വരും. അതായത് മുപ്പതു വർഷം വരേയൊക്കെ തിരിച്ചടവ് നടത്തേണ്ടി വരും.

ഉദാഹരണത്തിന്:
അരുണ്‍ 25 ലക്ഷം രൂപ 20 വർഷത്തേക്ക് ഭവന വായ്പയായി എടുത്തു. പലിശ 8.75 ശതമാനമാണ്. ഇഎംഐ 22,093 രൂപ. ഇതേ വായ്പ തുക ഇതേ പലിശ നിരക്കിൽ കാലവധി 25 വർഷത്തേക്ക് അല്ലെങ്കിൽ 30 വർഷത്തേക്ക് നീട്ടിയാൽ ഇഎംഐ 20554 രൂപയിലേക്കും 19,668 രൂപയിലേക്കും താഴും.

ഇരുപതു വർഷക്കാലയളവിൽ 28.02 ലക്ഷം രൂപ പലിശയായി നൽകുന്പോൾ അത് 25 വർഷക്കാലയളവിലേക്കു നീട്ടിയാൽ 41.28 ലക്ഷം രൂപയും 30 വർഷത്തേക്കു നീട്ടിയാൽ 54.54 ലക്ഷം രൂപയും പലിശയായി തിരിച്ചടയ്ക്കണം.

അത്ര നല്ലതല്ല

വായ്പ തിരിച്ചടവ് കാലാവധി കൂട്ടിയെടുക്കുന്നു എന്നത് കുറച്ചു തുക സന്പാദിക്കാൻ സഹായിക്കും എന്നു തോന്നുമെങ്കിലും അതൊരു നല്ല ആശയമല്ല. കാരണം അടയ്ക്കേണ്ട തുക ചെറുതാണെങ്കിലും പലിശ കൂടിക്കൊണ്ടേയിരിക്കും. അതിനനുസരിച്ച് അടച്ചു തീർക്കാനുള്ള തുകയും വർധിക്കും.അതുകൊണ്ട് വായ്പ എടുക്കുന്നവർ തീർച്ചയായും ദീർഘകാലത്തേക്ക് വായ്പ എടുക്കുന്പോൾ ഇത് കണക്കാക്കേണ്ടതുണ്ട്. ഇല്ലെങ്കിൽ അത് ചെറിയ കാര്യങ്ങളിൽ പിശുക്ക് കാണിച്ച് വലിയ കാര്യങ്ങളിൽ പാഴ്ച്ചെലവു ചെയ്യുന്നതിനു തുല്ല്യമായിരിക്കും. അതുകൊണ്ട് നിലവിലെ സാന്പത്തിക സ്ഥിതി, പ്രായം, വരുമാന സ്ഥിരത, കുടംബത്തോടുള്ള ബാധ്യതകൾ, ജീവിതത്തിലുണ്ടായേക്കാവുന്ന അനിശ്ചിതത്വങ്ങളെക്കുറിച്ചൊരു ധാരണ എന്നിവയെല്ലാം കണക്കാക്കി വേണം വായ്പ കാലാവധി നിശ്ചയിക്കാൻ.

സാന്പത്തികമായ അച്ചടക്കം

സാന്പത്തികമായ അച്ചടക്കം പാലിക്കുക എന്നുള്ളതാണ് അടുത്തതായി ചെയ്യാനുളളത്. എല്ലാ സാന്പത്തിക ഇടപാടുകളും സിബിൽ രേഖപ്പെടുത്തുന്നുണ്ട്. അതുകൊണ്ട് വായ്പക്കാരന്‍റെ വിശ്വാസ്യത എത്രമാത്രമുണ്ടെന്ന് ഒറ്റക്ലിക്കിൽ തന്നെ അറിയാം. ഉയർന്ന ക്രെഡിറ്റ് സ്കോറുള്ളവർക്ക് വായ്പ നൽകുവാനാണ് വായ്പക്കാർക്കും താൽപര്യം.
ഭവന വായ്പയുള്ളവർ ആഢംബരം കാണിക്കാനായും അനാവശ്യമായും മറ്റു വായ്പകൾ എടുക്കുകയോ ക്രെഡിറ്റ് കാർഡ് ഉപയോഗിക്കുകയോ ചെയ്യുന്ന ശീലമുണ്ടെങ്കിൽ അവസാനിപ്പിക്കേണ്ടതുണ്ട്. കാരണം ഓരോ വായ്പയും ഓരോ മാസം കൂടുന്തോറും സാന്പത്തിക ബാധ്യത ഇരട്ടിയാക്കുകയെയുള്ളു. വലിയ ബാധ്യതകൾ കൂടുന്തോറും നിക്ഷേപത്തിനുള്ള അവസരം കുറഞ്ഞുകൊണ്ടിരിക്കും.

ഇപ്പോൾ വായ്പ എടുക്കാം

വായ്പ നൽകുന്ന സ്ഥാപനങ്ങൾ മാറുന്നതിനനുസരിച്ച് പലിശ നിരക്കിലും വ്യത്യാസമുണ്ടാകും. കൂടാതെ ഓരോരുത്തരുടെയും സ്ഥലം, തുക, നിലവിലുള്ള ഇഎംഐ, ശന്പളം എന്നിവയെല്ലാം പലിശ നിരക്കിനെ സ്വാധീനിക്കും. നിലവിൽ പൊതുവെ കാണപ്പെടുന്ന പലിശ നിരക്ക 8.45 ശതമാനം മുതൽ 12.75 ശതമാനം വരെയാണ്. വായ്പക്കാർ സ്ത്രീകളാണെങ്കിൽ പലിശയിൽ നിശ്ചിത ശതമാനം ഇളവും നൽകാറുണ്ട്.

പലിശക്കുറവിന്‍റെ നാളുകൾ ഏകദേശം അവസാനിച്ചിരിക്കുകയാണ്. 2018 ഡിസംബറിൽ നടത്തിയ പണനയ അവലോകനത്തിലും ആർബിഐ റീപോ നിരക്കിൽ മാറ്റമൊന്നും വരുത്തിയിരുന്നില്ല. റീപോ നിരക്ക് 6.5 ശതമാനമായി തുടരുകയാണ്. ബാങ്കുകൾ പതിയെ പലിശ നിരക്കുകൾ ഉയർത്തി തുടങ്ങിയിട്ടുമുണ്ട്.അതിനാൽ തന്നെ ഭവന വായ്പ എടുക്കാനുള്ള ഏറ്റവും നല്ല സമയം ഇതു തന്നെയാണ്.2020 ആകുന്പോഴേക്കും രാജ്യത്തെ എല്ലാവർക്കും വീട് എന്ന ലക്ഷ്യത്തോടെയുള്ള പ്രധാന മന്ത്രി ആവാസയോജന പദ്ധതിയുടെ നേട്ടം ലഭ്യമാകുന്നവരും നിരവധിയുണ്ട്. പ്രധാന മന്ത്രി ആവാസ് യോജന പ്രകാരം 20 ലക്ഷം രൂപയും അതിൽ താഴെയും വാർഷിക വരുമാനമുള്ളവർക്കാണ് കൂടുതൽ നേട്ടം ലഭിക്കുന്നത്. നോട്ടു നിരോധനത്തിന്‍റെയും ജിഎസ്ടി നടപ്പാക്കലിന്‍റെയും ആഘാതങ്ങളിൽ നിന്നെല്ലാം വിപണി ഒരു പരിധി വരെ ഉണർന്നു കഴിഞ്ഞു. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയും പതിയെ പുരോഗതി പ്രാപിച്ചു വരികയാണ്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിയുടെ വരവും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ വരും നാളുകളിൽ കൂടുതൽ ആകർഷകമാക്കും എന്നു തന്നെയാണ് പ്രതീക്ഷ. പൊതു മേഖല ബാങ്കുകൾക്കു പുറമേ സ്വകാര്യ മേഖല ബാങ്കുകൾ ഹൗസിംഗ് ഫിനാൻസ് കന്പനികൾ എന്നിവരെല്ലാം മികച്ച ഓഫറുകളുമായി രംഗത്തുണ്ട്. ബാങ്കുകളുടെ പ്രധാന വരുമാന സ്രോതസും വായ്പകൾ പ്രത്യേകിച്ച് ഭവന വായ്പയാണെന്നതും ഈ മേഖലയെ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കാൻ ബാങ്കുകളും താൽപര്യം കാണിക്കുന്നുണ്ട്. ഭവന വായ്പ ദീർഘനാൾ നീളുന്ന ഒന്നായതിനാൽ തുടക്കത്തിൽ തിരിച്ചടവ് ഒരു ഭാരമായി തോന്നുമെങ്കിലും പണപ്പെരുപ്പം കൂടുന്നതും കുറഞ്ഞു നിൽക്കുന്ന പലിശ നിരക്കും മൂലം അതൊരു ഭാരമായേ തോന്നില്ല.


ഭവന വായ്പ എടുക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർ പലിശ നിരക്കു കുറയുമെന്നോർത്ത് കാത്തിരിക്കേണ്ടതില്ല. ഇതാണ് പറ്റിയ സമയം. ഇനിയും കാത്തിരുന്നാൽ പലിശ നിരക്ക് ഉയരാനെ സാധ്യതയുള്ളു.

ഏപ്രിൽ മുതൽ പലിശ നിരക്കിൽ മാറ്റം

ഈ വർഷം ഏപ്രിൽ ഒന്നു മുതൽ ഭവന വായ്പയുടെ പലിശ നിരക്ക് കണക്കാക്കുന്നതിലും മാറ്റം വരാൻ പോകുകയാണ്. നിലവിൽ ബാങ്കുകളുടെ മാർജിനൽ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ലെൻഡിംഗ് റേറ്റ് അനുസരിച്ചായിരുന്നു പലിശ നിരക്ക് കണക്കായിരുന്നത്. നിലവിൽ 90 ശതമാനം ഭവന വായ്പകളും ഫ്ളോട്ടിംഗ് നിരക്കിലാണ് നൽകുന്നത്. പതിനഞ്ചു വർഷത്തേക്കു നൽകുന്ന വായ്പയാണെങ്കിൽ പോലും ബാങ്കുകളുടെ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫണ്ടിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കി നിശ്ചിത ഇടവേളകളിൽ മാറ്റം വരുത്തും. ഈ രീതിക്കാണ് റിസർവ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യ മാറ്റം വരുത്തിയിരിക്കുന്നത്. എക്സ്റ്റേണൽ ബെഞ്ച് മാർക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയണ് ഇനി പലിശ നിരക്ക് നിശ്ചയിക്കേണ്ടതെന്ന്, ബെഞ്ച്മാർക്ക് വിപണിയിലെ കോസ്റ്റോ ഓഫ് ഫണ്ടിനെയാണ് പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നത്. ഇത് ഒരിക്കലും ബാങ്ക് അല്ല നിശ്ചയിക്കുന്നതും.

എന്തൊക്കെയാണ് എക്സ്റ്റേണൽ ബെഞ്ച് മാർക്കിൽ ഉൾപ്പെടുന്നത്

ബാങ്കുകൾക്ക് റീപോ റേറ്റോ അല്ലെങ്കിൽ 91 ദിവസത്തെയോ 182 ദിവസത്തെയോ ട്രഷറി ബില്ലിന്‍റെ റിട്ടേണോ അല്ലെങ്കിൽ ഫിനാൻഷ്യൽ ബെഞ്ച്മാർക്ക് ഇന്ത്യ ലിമിറ്റഡ് പുറപ്പെടുവിക്കുന്ന ബെഞ്ച് മാർക്ക് നിരക്കുകളോ തെരഞ്ഞെടുക്കാം.സർക്കാർ പുറപ്പെടുവിക്കുന്ന കടപ്പത്രങ്ങളാണ് ട്രഷറി ബില്ലുകൾ. ഇതിന് ക്രെഡിറ്റ് റിസ്കില്ല. കൂടാതെ അത് വാങ്ങിക്കാനും എപ്പോഴും ആളുണ്ടാകും.

ഇതെങ്ങനെ ഉപഭോക്താക്കളെ സഹായിക്കും

പുതിയ വായപക്കാർക്ക് വിപണിയിലെ സാധ്യതകൾ നോക്കി വായ്പ എടുക്കാനുള്ള അവസരമുണ്ട്. അതുകൊണ്ടു തന്നെ മികച്ച നിരക്ക് ഏതാണോ അത് നൽകാൻ ബാങ്കുകളും നിർബന്ധിതരാകും. ആർബിഐ നിലവിൽ ഏതു നിരക്കിലാണ് വായ്പ നൽകേണ്ടതെന്ന നിർദേശമൊന്നും ബാങ്കുകൾക്ക് നൽകിയിട്ടില്ല. എന്നാൽ ആർബിഐ നിരക്ക് ഉയർത്തുകയോ കുറയ്ക്കുകയോ ചെയ്താൽ അതിനനുസരിച്ച് ബാങ്കുകളും അവയുടെ വായ്പ നിരക്കിൽ മാറ്റം വരുത്തണം. ഇതിനു പിന്നിൽ പ്രധാനമായും രണ്ടു കാരണങ്ങളാണുള്ളത് ഒന്നാമത്തേത് ഭന വായ്പ ഡിമാൻഡിനെ നിയന്ത്രിക്കുക അല്ലെങ്കിൽ ഉത്തേജിപ്പിക്കുക. രണ്ടാമത്തേത് ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് ഏറ്റവും മികച്ച സേവനം നൽകുക. 2019 ഏപ്രിൽ ഒന്നുമുതലാണ് ഇത് നടപ്പിലാക്കാൻ നിർദേശിച്ചിരിക്കുന്നത്. ഇന്‍റേണൽ ബെഞ്ച്മാർക്കുമായി താരതമ്യം ചെയ്യുന്പോൾ എക്സറ്റേണൽ ബെഞ്ച് മാർക്ക് നല്ലതാണ്. അത് കുറവുമാണ്. എന്നാൽ ട്രഷറി ബില്ലിന്‍റെ റേറ്റ് പെട്ടന്ന് കുതിച്ചുയരാം പക്ഷേ, ദീർഘകാലത്തേക്ക് ഇതുണ്ടാകില്ല. ബാങ്കുകൾക്ക് ഉപഭോക്താക്കൾക്കായി പലിശ നിരക്ക് നിശ്ചയിക്കാം.ബാങ്ക് റീപോ നിരക്ക് ബെഞ്ചുമാർക്കായി തെരഞ്ഞെടുത്തു എന്നിരിക്കട്ടെ നിലവിലെ റീപോ നിരക്ക് 6.5 ശതമാനമാണ് ഇതിനോടൊപ്പം 2.5 ശതമാനം മാർജിനും കൂടി ചേർക്കുന്നു. ഉപഭോക്താക്കൾക്ക് ഒന്പത് ശതമാനം പലിശ നിരക്കിലാണ് വായ്പ നൽകുന്നത്. വായ്പ നൽകി കഴിഞ്ഞാൽ പിന്നെ പലിശ നിരക്കിൽ ബാങ്കിന് യാതൊരു നിയന്ത്രണവുമില്ല. വിപണിയാണ് നിരക്ക് നിശ്ചയിക്കുന്നത്.

ഇൻഷുറൻസ്

വളരെ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒന്നാണ് ഭവന വായ്പയെ ഇൻഷുർ ചെയ്യണം എന്നത്. അത് വായ്പ എടുക്കുന്പോൾ തന്നെ എടുക്കേണ്ടതാണ്. വായ്പഎടുത്തയാൾ മരണപ്പെട്ടാലും ആശ്രിതർക്ക് സാന്പത്തിക ബാധ്യത വരാതെ സൂക്ഷിക്കാൻ ഇത് സഹായിക്കും. ഇതും സാന്പത്തിക അച്ചക്കത്തിന്‍റെ കൂടി ഭാഗമാണ്.