ഇന്ത്യയിലെ ആദ്യത്തെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്‍റ് ട്സ്രറ്റ് ( റെയ്റ്റ്) വിജയകരമായി പുറത്തിറക്കുകയും പ്രീമിയത്തിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്യുകയും ചെയ്തിരിക്കുകയാണ്. ഇഷ്യുവഴി 4750 കോടി രൂപയാണ് സമാഹരിച്ചത്.
ഇഷ്യുവിന് 2.57 ഇരട്ടി അപേക്ഷകളാണ് ലഭിച്ചത്. സ്ഥാപനങ്ങൾ, റീട്ടെയിൽ നിക്ഷേപകർ തുടങ്ങി എല്ലാ വിഭാഗങ്ങളിലും അധിക വരി ലഭിച്ചു. ഇഷ്യുവിനു മുന്പുതന്നെ വലിയ നിക്ഷേപകർ ഇഷ്യുത്തുകയുടെ 55 ശതമാനം സബ്സ്ക്രൈബ് ചെയ്തിരുന്നു. യൂണിറ്റിന് 300 രൂപയാരുന്നു വില.
ബംഗളുരൂ കേന്ദ്രമായി പ്രവർത്തിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പറായ എംബസി ഗ്രൂപ്പും അമേരിക്കയിലെ പ്രൈവറ്റ് ഇക്വിറ്റി സ്ഥാപനമായ ബ്ലാക്സറ്റോണും സംയുക്തമായി പ്രമോട്ടു ചെയ്തിരിക്കുന്നതാണ് ആദ്യത്തെ റെയ്റ്റ്.
എംബസി ഓഫീസ് പാർക്സ് റെയിറ്റിനു കീഴിൽ ഓഫീസ്, ഹോസ്പിറ്റാലിറ്റി ആസ്തിയായി ഏതാണ്ട് 33 ദശലക്ഷം ചതുരശ്രയടി ഇടമാണുള്ളത്. മുംബൈ, ബംഗളുരൂ, പൂന, നോയിഡ എന്നിവിടങ്ങളിലായി ഏഴു ബിസിനസ് പാർക്കുകളും നഗര കേന്ദ്രീകൃത കെട്ടിടങ്ങളുമാണ് റെയിറ്റിനു കീഴിലുള്ളത്.
പ്രതിവർഷം 2000 കോടി രൂപയാണ് വാടകയായി പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. കന്പനിയുടെ 55 ശതമാനം സ്ഥ ലവും വാടകയ്ക്ക് എടുത്തിട്ടുള്ളത് ഫോർച്യൂണ്‍ 500 കന്പനികളാണ്. മൈക്രോസോഫ്റ്റ്, ജെപി മോർഗൻ, ഗൂഗിൾ, വെൽസ് ഫാർഗോ തുടങ്ങിയ കന്പനികൾ ഓഫീസ് പാർക്കിൽ സ്ഥലമെടുത്തിട്ടുണ്ട്.
ഈ റെയിറ്റ് ഏപ്രിൽ ഒന്നിന് ലിസ്റ്റ് ചെയ്തത് 314 രൂപയ്ക്കാണ്. മുന്നൂറു രൂപ വരെ താഴ്ന്ന ഓഹരിയുടെ ഏപ്രിൽ എട്ടിലെ വില 328 രൂപയാണ്.
എന്താണ് റെയിറ്റ്
ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്കു തെരഞ്ഞെടുക്കാവുന്ന ഉപകരണങ്ങളുടെ പട്ടികയിലേക്ക് ഒരു ഉപകരണം കൂടി എത്തിയിരിക്കുകയാണ്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്‍റ് ട്രസ്റ്റ് ( റെയ്റ്റ്). വാടക ലഭിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനുള്ള ഉപകരണമാണ് റെയ്റ്റ്. വ്യക്തികളായ നിക്ഷേപകർക്ക് ഈ പ്ലാറ്റ്ഫോമിൽ നിക്ഷേപം നടത്താനും വരുമാനം നേടുവാനും ഇതുവഴി സാധിക്കുന്നു.
സ്ഥിര വരുമാനത്തിന്‍റേയും ( ലഭാവീതം) മൂലധന വളർച്ചയുടേയും ( വാടകയിലെ വളർച്ച) ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുന്ന വിധത്തിലാണ് റെയ്റ്റിന്‍റെ രൂപഘടന.
ലളിതമായി പറഞ്ഞാൽ റെയ്റ്റ് മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടിനോട് വളരെ സാമ്യമുള്ള നിക്ഷേപ ഉപകരണമാണ്. നിരവധി നിക്ഷേപകരിൽനിന്നായി സമാഹരിക്കുന്ന തുക റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതാണ് റെയ്റ്റ്. വരുമാനമുണ്ടാക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തികളാണ് നിക്ഷേപത്തിനായി തെരഞ്ഞെടുക്കുക. വാടക ലഭിക്കുന്നതിനു പുറമേ മൂലധന വളർച്ചയും ആസ്തികൾക്കുണ്ടാകുന്നു. മ്യൂച്വൽ ഫണ്ടിലെന്നതുപോലെ റെയ്റ്റ് യൂണിറ്റും ഡീമാറ്റ് ഫോമിൽ ലഭിക്കും. ഇവിടംകൊണ്ടു സമാനത തീർന്നു. കാരണം റെയ്റ്റിന്‍റെ ഘടനയും പ്രവർത്തനവും മ്യൂച്വൽ ഫണ്ട് പദ്ധതിയിൽനിന്ന് വ്യത്യസ്തമാണ്.
റെയ്റ്റ് മാർഗനിർദ്ദേശമനുസരിച്ച് ഇതിലെ കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം രണ്ടു ലക്ഷം രൂപയാണ്. എന്നാൽ സ്റ്റോക് എക്സ്ചേഞ്ചിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്താൽ ഒരുലോട്ടിന്‍റെ വലുപ്പം ഒരു ലക്ഷം രൂപയായിരിക്കും ഇതു തീർച്ചയായും റീട്ടെയിൽ നിക്ഷേപകരെ ഈ നിക്ഷേപത്തിൽനിന്ന് അകറ്റി നിർത്തും. ഇതു മനസിലാക്കി വിപണി റെഗുലേറ്ററായ സെബി 2019 മാർച്ച് ഒന്നു മുതൽ റെയ്റ്റിലെ കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം രണ്ടു ലക്ഷം രൂപയിൽനിന്നു 50000 രൂപയായി കുറച്ചിട്ടുണ്ട്. ( എംബസി ഓഫീസ് പാർക്കിന്‍റെ ഐപിഒ ഇതിനു മുന്പേ ഫയൽ ചെയ്തതിനാൽ രണ്ടു ലക്ഷം രൂപതന്നെയായിരുന്നു ഇതിലെ കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം).
എങ്ങനെയാണ് റെയ്റ്റ് പ്രവർത്തിക്കുന്നത്
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്‍റ് ട്രസ്റ്റുകൾ പ്രവർത്തിക്കുന്നത് കന്പനികളുടെ സ്പോണ്‍സർഷിപ്പിലാണ്. അവയ്ക്ക് സ്വന്തമായി വരുമാനമോ അല്ലെങ്കിൽ വരുമാനം സൃഷ്ടിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളോ ഉണ്ടാകും. വരുമാനം കന്പനി ഡിവിഡൻഡ് രൂപത്തിൽ ഓഹരിയുടമകൾക്ക് നൽകും.
റെയ്റ്റ് എവിടെ നിക്ഷേപിക്കണമെന്നു സെബി വ്യക്തമായ മാർഗനിർദ്ദേശം നൽകിയിട്ടുണ്ട്. അതനുസരിച്ച് റെയ്റ്റിന്‍റെ മൂല്യത്തിന്‍റെ 80 ശതമാനവും വരുമാനം ലഭിക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോപ്പർട്ടികളിലായിരിക്കണം. ശേഷിച്ച 20 ശതമാനം പ്രോപ്പർട്ടി വികസനം, ഈടുവച്ചുള്ള വായ്പ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ വായ്പ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രവർത്തനത്തിൽനിന്നു 75 ശതമാനം വരുമാനം നേടുന്ന കന്പനികൾ, ഗവണ്‍മെന്‍റ് സെക്യൂരിറ്റികൾ, മണി മാർക്കറ്റ് ഉപകരണങ്ങൾ, കാഷ് തുടങ്ങിയവയിൽ നിക്ഷേപിക്കാം.
ഇന്ത്യയിലെ നിക്ഷേപകർ പൊതുവേ നിക്ഷേപത്തിന്‍റെ ചെറിയൊരു പങ്കേ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിക്ഷേപിക്കാറുള്ളു. പ്രധാന കാരണം വലിയ തുക നിക്ഷേപത്തിനായി വേണ്ടി വരുന്നുവെന്നതാണ്. അവിടെയാണ് റെയ്റ്റിന്‍റെ പ്രസക്തി. വാണിജ്യാവശ്യത്തിനുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിക്ഷേപിക്കുകയെന്നത് വളരെയധികം പണം ആവശ്യമുള്ള നിക്ഷേപമാണ്. റെയ്റ്റ് വളരെ ചെറിയ തുകയിൽ ഇത്തരം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിക്ഷേപമൊരുക്കുകയാണ്. ചെറുകിട നിക്ഷേപകർക്കും ഇതിൽ പങ്കാളിയാവുൻ അവസരമൊരുങ്ങിയിരിക്കുകയാണ്. മാത്രവുമല്ല, ലളിതവും സുതാര്യവുമാണ് ഈ ഉപകരണം.
നിക്ഷേപകർക്ക് 8-14 ശതമാനം റിട്ടേണ്‍ പ്രതീക്ഷിക്കാമെന്നാണ് പല വിദഗ്ധരും അഭിപ്രായപ്പെടുന്നത്. സാധാരണ വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽനിന്നു പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന റിട്ടേണ്‍ 8-10 ശതമാനമാണ്.
റിട്ടേണിനുമേലുള്ള നികുതി
റെയിറ്റിലെ നിക്ഷേപങ്ങളിലേക്ക് കടക്കുന്നതിനു മുന്പ് റിട്ടേണിന് നൽകേണ്ട നികുതിയെക്കുറിച്ചുകൂടി ബോധവാൻമാരായിരിക്കണം. സെബിയുടെ നിയമമനുസരിച്ച് റെയിറ്റിന്‍റെ 90 ശതമാനമോ അതിൽ കൂടുതലോ റിട്ടേണ്‍ ലാഭവിഹിതം, പലിശ, വാടക എന്നിങ്ങനെ വർഷത്തിൽ രണ്ടു തവണയെങ്കിലുമായി നിക്ഷേപകർക്ക് അല്ലെങ്കിൽ യൂണിറ്റ് ഉടമകൾക്ക് നൽകണം.
മാത്രവുമല്ല സ്റ്റോക് എക്സ്ചേഞ്ചിൽ റെയ്റ്റ് ലിസ്റ്റ് ചെയ്യണമെന്നും നിർദ്ദേശിച്ചിട്ടുണ്ട്. ഡീമാറ്റ് രൂപത്തിലാണ് റെയ്റ്റിലെ നിക്ഷേപം. അതുകൊണ്ടുതന്നെ ഓഹരിയിൽ നിക്ഷേപം നടത്തുന്നതുപോലെ റെയ്റ്റിലും നിക്ഷേപിക്കാം.
യൂണിറ്റ് ഉടമകൾക്ക് വാടക വരുമാനത്തിന്‍റെ 90 ശതമാനം വിതരണം ചെയ്യണമെന്നത് നിർബന്ധമായിട്ടുള്ള കാര്യമാണ്. ഈ വരുമാനവും മൊത്തം വരുമാനത്തിന്‍റെ കൂടെ ചേർത്തു നികുതി നൽകണം.
റെയ്റ്റിലെ നിക്ഷേപ റിസ്കുകൾ
ഏതൊരു നിക്ഷേപത്തിനും അതിന്‍റേതായ നഷ്ട സാധ്യതയുണ്ട്. റെയ്റ്റും ഇതിൽനിന്നു വ്യത്യസ്തമല്ല. റിയൽ എസ് റ്റേറ്റ് മേഖലയിലുണ്ടാകുന്ന ഇടിവ് വാടക വരുമാനത്തെയും മൂലധന നേട്ടത്തെയുമാണ് ബാധിക്കുന്നത്. വാടക വരുമാനം എന്നത് സമ്മർദ്ദത്തിലായിരിക്കുന്ന കാര്യമാണ്. കാരണം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലുണ്ടായിരിക്കുന്ന ഡിമാൻഡ് കുറവു തന്നെ.
ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകരുടെ വ്യക്തിഗത നിക്ഷേപങ്ങളുടെ പരിഗണനയിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനെ മുന്തിയ സ്ഥാനമാണുള്ളത്. പാരന്പര്യമായിത്തന്നെ ഇന്ത്യക്കാർ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനെ ഇഷ്ടപ്പെടുന്നു. വരുമാനം കുറവാണെങ്കിൽപ്പോലും അവർക്കു പ്രധാനപ്പെട്ടതാണ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്. റെയിറ്റ് കുറഞ്ഞ തുക കൈവശമുള്ളവർക്കും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിലെ നിക്ഷേപത്തിനു വഴിയൊരുക്കുന്നു.
റെയിറ്റ് ഇന്ത്യയിൽ തുടക്കത്തിലാണ്. ഇതുകൊണ്ടു തന്നെ നിയന്ത്രണങ്ങൾ അൽപ്പം കൂടി ശക്തമാക്കേണ്ടതായിട്ടുണ്ടാകാം. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പരാതികൾ, തർക്കങ്ങൾ, പരിസ്ഥിതി സംബന്ധമായ കാര്യങ്ങൾ, സംസ്ഥാന കേന്ദ്ര നിയമങ്ങൾ രാഷ്ട്രീയ പരമായ ഇടപെടലുകൾ ഇതെല്ലാം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ പ്രതികൂലമായി തന്നെ ബാധിക്കും.
എന്തുകൊണ്ട് ശ്രദ്ധിക്കണം
സാധാരണ പ്രോപ്പർട്ടി വിപണിയിൽ നിക്ഷേപം നടത്താൽ വലിയ തുക ആവശ്യമായി വരും. എന്നാൽ റെയ്റ്റിൽ കുറഞ്ഞ തുകകൊണ്ട് ( ഇപ്പോൾ 50000 രൂപ) നിക്ഷേപം നടത്താൻ സാധിക്കും.
ഡെവലപ്പർമാരിൽ പലർക്കും റെയിറ്റ് സന്തോഷം നൽകുന്ന ഒന്നാണ്. കാരണം അവരിൽ പലരും വലിയൊരു തുക കൊമേഴ്സ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ നിക്ഷേപിച്ചിട്ടുണ്ട്. അതാകട്ടെ മികച്ച റിട്ടേണും നൽകുന്നുണ്ട്. കൂടാതെ ഇത് സുതാര്യവുമാണ്. ഓരോ ആറുമാസം കൂടുന്പോഴും മൂല്യ നിർണയം നടത്തും. മിക്ക നിക്ഷേപകരും രണ്ടോ മൂന്നോ വീട് വാങ്ങിക്കും വാടക വരുമാനത്തിനായി. റെയിറ്റ് നിക്ഷേപം വരുന്നതോടെ പ്രോപ്പർട്ടി നിക്ഷേപത്തിലെ റിസ്ക് 80 ശതമാനത്തോളം കുറയും. കാരണം റെയിറ്റ് നിർമാണം പൂർത്തിയായതും വാടക വരുമാനം നൽകുന്നതുമായ വസ്തുക്കളിലെ നിക്ഷേപം നടത്തുകയുള്ളു. ഈ മേഖലയിലെ വിദഗ്ധരായവരെയാണ് ഇതിനായി നിയോഗിച്ചിരിക്കുന്നത്.
ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല നേരിടുന്ന ലിക്വിഡിറ്റിയുടെ പ്രശ്നം പരിഹരിക്കാൻ ഇതു സഹായിക്കുമെന്നതുതന്നെയാണ് ഇതിന്‍റെ പ്രാധാന്യവും.
റെയ്റ്റ് ലിസ്റ്റിംഗ് മാറ്റം കുറിക്കും
ഇന്ത്യയിലെ ആദ്യത്തെ റെയ്റ്റിന്‍റെ ലിസ്റ്റിംഗിനായി കാത്തിരിക്കാൻ തുടങ്ങിയിട്ട് ഒന്നര ദശകത്തോളമായി. അവസാനം അതു സഫലീകരിച്ചിരിക്കുകയാണ്. 2019 മാർച്ചിൽ ഇഷ്യു നടത്തിയ എംബിസി ഓഫീസ് പാർക്സ് പ്രീമിയത്തോടെയാണ് ഏപ്രിൽ ഒന്നിന് വ്യാപാരം തുടങ്ങിയത്.
തീർച്ചയായും ഇത് ഇന്ത്യയിലെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് ആകെ ഉണർവു നൽകുന്ന ഒന്നാണ്. പ്രത്യേകിച്ച് കൊമേഴ്സ്യൽ മേഖലയ്ക്ക്. ഈ പോസ്റ്റീവ് സൂചന ആഗോളതലത്തിൽ തന്നെ നേട്ടമാകും. വിദേശത്തു നിന്നുള്ള നിക്ഷേപകരെക്കൂടി ആകർഷിക്കാൻ കഴിയും. സിംഗപ്പൂർ, ഹോംഗ്കോംഗ് തുടങ്ങിയ സമാനമേഖലയിലുള്ളവരുമായി ചേർന്നുപോകുന്നതാണ് ഇന്ത്യയെന്നു വെളിവാക്കുന്നതാണിത്.
2018 മുതൽ സെബി വിദേശനിക്ഷേപക സ്ഥാപനങ്ങളെ ഇന്ത്യയിൽ പ്രത്യേകിച്ച് റയിറ്റിന് കീഴിൽ നിക്ഷേപിക്കാൻ അനുവദിച്ചിരുന്നു. നിലവിൽ നിരവധി എഫ്ഐഐകൾ ഇന്ത്യയുടെ ഇക്വറ്റി മാർക്കറ്റിൽ നിക്ഷേപം നടത്തുന്നുണ്ട്. ഇനി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലും ഇവരുടെ സാന്നിധ്യം പ്രതീക്ഷിക്കാം.